Usufruit : une mère âgée et sa fille adulte signent un acte de donation chez le notaire

Droit et démarches

Qu'est-ce que l'usufruit ? Définition

Publié le 02/11/2026 Mis à jour le 02/11/2026 14 min de lecture · 3 164 mots Qu'est-ce que ?

L'usufruit est un droit réel qui permet d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être pleinement propriétaire. On le croise presque toujours au moment d'un héritage, d'une donation ou d'un achat immobilier un peu particulier, souvent sous le nom de « démembrement de propriété ». Une veuve qui continue d'habiter la maison familiale alors que ses enfants en sont déjà propriétaires, des parents qui transmettent un appartement tout en gardant les loyers, un investisseur qui achète seulement la nue-propriété d'un logement : derrière ces situations se cache la même mécanique. Comprendre l'usufruit, c'est savoir qui décide, qui paie les travaux, qui déclare les revenus et ce qui se passe au décès de l'usufruitier. Les règles figurent dans le Code civil (articles 578 et suivants) et, pour la fiscalité, dans le Code général des impôts. Voici une explication pas à pas, avec les repères chiffrés officiels et les pièges les plus courants.

Usufruit : définition juridique et logique du démembrement

Le Code civil donne une définition d'une grande sobriété : l'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » (article 578 du Code civil). Deux personnes se partagent donc un même bien sans être en indivision : l'une en profite au quotidien, l'autre en garde la propriété « nue », c'est-à-dire dépouillée de ses avantages immédiats. Cette séparation est provisoire par nature, car l'usufruit finit toujours par s'éteindre et la pleine propriété se reconstitue alors au profit du nu-propriétaire. Pour situer cette notion parmi les autres questions de droit et démarches que rencontrent les particuliers, il faut garder en tête une idée simple : l'usufruit ne crée pas un nouveau bien, il découpe les prérogatives attachées à un bien existant. Ce découpage répond presque toujours à un objectif familial ou patrimonial : protéger un conjoint, préparer une transmission, réduire le coût fiscal d'une donation ou loger quelqu'un sans lui donner le capital.

Les trois attributs de la propriété

Depuis le droit romain, on décrit la propriété comme la réunion de trois prérogatives. L'usus est le droit d'utiliser le bien : habiter une maison, conduire une voiture, se servir d'un mobilier. Le fructus est le droit d'en percevoir les fruits : loyers d'un appartement, récoltes d'un terrain, dividendes d'actions, intérêts d'un placement. L'abusus est le droit d'en disposer : le vendre, le donner, le transformer profondément ou même le détruire. Quand une seule personne réunit ces trois attributs, on parle de pleine propriété. Le démembrement consiste à confier l'usus et le fructus à l'usufruitier, et à laisser l'abusus au nu-propriétaire. Cette grille de lecture permet de répondre à la plupart des questions pratiques : celui qui veut vendre doit avoir l'abusus, celui qui touche les loyers doit avoir le fructus, et une vente de la pleine propriété suppose l'accord des deux titulaires.

Usufruit et nue-propriété, deux droits complémentaires

L'usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas copropriétaires au sens habituel du terme. Chacun détient un droit distinct, qui a sa propre valeur et qui peut, dans certaines limites, circuler indépendamment. L'usufruitier peut ainsi céder son usufruit ou le louer, et le nu-propriétaire peut vendre ou donner sa nue-propriété, l'acquéreur devenant à son tour nu-propriétaire en attendant l'extinction de l'usufruit. Le droit de l'usufruitier est temporaire : il dure au plus toute sa vie lorsqu'il s'agit d'une personne physique, et trente ans au maximum lorsqu'il est accordé à une personne morale comme une société ou une association (article 619 du Code civil). Le droit du nu-propriétaire, lui, est perpétuel mais « en attente ». Il ne faut pas confondre l'usufruit avec le droit d'usage et d'habitation (articles 625 et suivants du Code civil), plus étroit : il permet seulement d'occuper un logement ou de se servir d'une chose pour ses besoins, sans pouvoir la louer ni céder ce droit.

Les sources de l'usufruit : loi, contrat, testament

Un usufruit peut naître de trois façons. Il peut d'abord être prévu par la loi : c'est le cas de l'usufruit du conjoint survivant dans certaines successions, ou de la jouissance légale des parents sur les biens de leur enfant mineur, qui obéit à des règles proches. Il peut ensuite résulter d'un contrat : une donation avec réserve d'usufruit, une vente de la nue-propriété seule, ou un achat en démembrement où deux acquéreurs se répartissent dès le départ l'usufruit et la nue-propriété. Il peut enfin provenir d'un testament ou d'une donation entre époux, par lesquels une personne attribue à un proche l'usufruit de tout ou partie de ses biens. La source a des conséquences concrètes : une donation ou un acte portant sur un immeuble passe par un acte notarié, alors qu'un usufruit légal découle automatiquement de la situation familiale. Dans tous les cas, il est prudent de faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles au début de l'usufruit (article 600 du Code civil), qui servira de référence en cas de désaccord.

Droits et obligations liés à l'usufruit

Une fois l'usufruit en place, la vie quotidienne du bien repose sur une répartition précise des rôles, que le Code civil organise article par article. L'usufruitier se comporte en gestionnaire avisé : il occupe ou loue, encaisse, entretient. Le nu-propriétaire veille à ce que la substance du bien soit préservée et prend en charge les dépenses lourdes qui en garantissent la pérennité. Cette logique s'applique aussi bien entre époux qu'entre parents et enfants, et elle concerne également les couples non mariés : un partenaire de PACS n'hérite pas automatiquement de l'autre, mais il peut recevoir par testament l'usufruit du logement commun, ce qui lui permet d'y rester sans priver les enfants du défunt de la propriété. Le schéma ci-dessous résume qui détient quoi et ce qui se passe à l'extinction de l'usufruit.

Le démembrement sépare l'usage et les revenus (usufruit) du droit de disposer (nue-propriété) ; à l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Ce que l'usufruitier peut faire

L'usufruitier dispose d'une large liberté d'usage. Il peut habiter lui-même le logement, le prêter à un proche ou le donner en location et encaisser les loyers, qui lui appartiennent en totalité. Il perçoit tous les fruits du bien, qu'ils soient naturels, industriels ou civils (article 582 du Code civil). Il peut même céder son droit d'usufruit, à titre gratuit ou onéreux, ce qui reste rare en pratique car l'acquéreur achète un droit qui s'éteindra au décès du cédant. Sa liberté a toutefois des limites. Il ne peut pas vendre le bien lui-même, ni en changer la destination, par exemple transformer une habitation en local commercial. Il ne peut pas non plus, sans le nu-propriétaire, consentir un bail rural ou un bail commercial, industriel ou artisanal (article 595 du Code civil), car ces baux engagent durablement le bien. Enfin, il doit jouir « en bon père de famille », selon l'ancienne formule : un abus de jouissance, comme laisser un immeuble se dégrader, peut conduire le juge à prononcer l'extinction de l'usufruit (article 618 du Code civil).

Les charges et réparations : qui paie quoi

La question des travaux est la première source de friction entre usufruitier et nu-propriétaire. La règle de base est posée par l'article 605 du Code civil : l'usufruitier supporte les réparations d'entretien, tandis que les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien. L'article 606 définit les grosses réparations de façon limitative : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier. Tout le reste relève en principe de l'entretien : peinture, chaudière, petite plomberie, menuiseries, ravalement selon la jurisprudence. L'usufruitier paie aussi les charges annuelles comme la taxe foncière (article 608 du Code civil) et les charges courantes de copropriété. Le nu-propriétaire n'est pas obligé d'effectuer les grosses réparations, et l'usufruitier ne peut pas l'y contraindre. Une convention écrite, rédigée au moment du démembrement, permet d'aménager cette répartition et évite bien des conflits.

Le quasi-usufruit sur les sommes d'argent

Que se passe-t-il lorsque l'usufruit porte sur une chose qui disparaît dès qu'on s'en sert, comme une somme d'argent, des denrées ou un stock ? Le Code civil prévoit alors un mécanisme particulier, le quasi-usufruit (article 587 du Code civil). L'usufruitier peut utiliser librement ces biens, y compris les dépenser, mais il doit, à la fin de l'usufruit, en rendre l'équivalent en quantité, qualité et valeur, ou leur estimation. Concrètement, au décès d'un parent quasi-usufruitier, ses enfants nus-propriétaires détiennent une créance de restitution sur sa succession, qui vient en déduction de l'actif. Le cas typique est celui du prix de vente d'un bien démembré, ou des capitaux d'un contrat d'assurance-vie dont la clause bénéficiaire a été démembrée. Ce mécanisme est souple pour le survivant, mais il exige de la traçabilité : sans reconnaissance de dette ou convention de quasi-usufruit établie devant notaire, la créance peut être difficile à prouver ou contestée par l'administration fiscale.

Évaluer fiscalement l'usufruit

Dès qu'un usufruit est donné, transmis ou vendu, il faut lui attribuer une valeur. Pour les droits de donation et de succession, la loi ne laisse pas de choix : l'évaluation obéit à un barème légal fondé sur l'âge de l'usufruitier. Pour une vente ou un partage, les parties peuvent en revanche retenir une évaluation économique, souvent fondée sur les revenus attendus et l'espérance de vie, que l'administration peut contrôler. Ces calculs, et la rédaction des actes qui les accompagnent, relèvent du quotidien de l'office notarial : pour comprendre comment il intervient dans ces dossiers, notre article sur le notaire et ses missions détaille son rôle de rédacteur et de conseil. Les repères qui suivent sont ceux du droit en vigueur en octobre 2026 ; ils ne remplacent pas une simulation personnalisée.

Le barème de l'article 669 du CGI

Le barème fiscal de l'usufruit viager figure à l'article 669 du Code général des impôts. Plus l'usufruitier est jeune, plus son droit vaut cher, puisqu'il en profitera longtemps. Avant 21 ans révolus, l'usufruit vaut 90 % de la pleine propriété et la nue-propriété 10 %. La valeur de l'usufruit baisse ensuite de dix points par tranche de dix ans : 80 % de 21 à 30 ans, 70 % de 31 à 40 ans, 60 % de 41 à 50 ans, 50 % de 51 à 60 ans, 40 % de 61 à 70 ans, 30 % de 71 à 80 ans, 20 % de 81 à 90 ans et 10 % au-delà de 91 ans. Ainsi, pour un bien de 300 000 € donné en nue-propriété par un parent de 65 ans qui conserve l'usufruit, les droits de donation sont calculés sur 60 % de la valeur, soit 180 000 €, avant abattements. L'âge pris en compte est celui de l'usufruitier au jour de l'acte. Ce barème est indifférent à l'état de santé de la personne : il s'applique tel quel.

L'usufruit temporaire

L'usufruit n'est pas forcément viager. Il peut être constitué pour une durée fixe, par exemple dix ou quinze ans, au profit d'une personne physique ou d'une société. Dans ce cas, la règle d'évaluation change : l'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier (article 669, II du CGI). Un usufruit de quinze ans compte donc pour deux périodes, soit 46 %. Ce schéma est utilisé dans des montages patrimoniaux comme la donation temporaire d'usufruit à un enfant étudiant, pour qu'il perçoive des revenus pendant ses études, ou à une association reconnue d'utilité publique. Il est aussi au cœur des investissements en nue-propriété proposés par certains promoteurs, où un bailleur social détient l'usufruit pendant quinze à vingt ans. Ces montages ont une logique réelle, mais leur intérêt dépend de la situation de chacun et de leur justification économique, que l'administration peut examiner.

Impôts courants : revenus, taxe foncière, IFI

Pendant toute la durée du démembrement, la fiscalité courante suit en principe le fructus. C'est l'usufruitier qui déclare les loyers dans ses revenus fonciers et qui paie l'impôt correspondant, puisqu'il perçoit les revenus. C'est également lui qui acquitte la taxe foncière, conformément à l'article 608 du Code civil, sauf convention contraire entre les parties. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, la règle est plus surprenante : l'usufruitier déclare en principe la valeur de la pleine propriété et non la seule valeur de son usufruit (article 968 du CGI), tandis que le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. Des exceptions existent, notamment pour certains usufruits légaux comme celui du conjoint survivant, où chacun est alors imposé sur la valeur de son droit selon le barème. Enfin, les grosses réparations payées par le nu-propriétaire peuvent, sous conditions, être déduites de ses revenus fonciers ou reportées, ce qui mérite un échange avec un conseiller fiscal avant d'engager les travaux.

L'usufruit dans la succession et la donation

C'est en matière de transmission que l'usufruit prend toute son importance. Il permet de concilier deux objectifs qui semblent contradictoires : protéger la personne qui reste, souvent le conjoint, et transmettre le patrimoine à la génération suivante sans attendre. Il offre aussi un levier fiscal, puisque transmettre la seule nue-propriété coûte moins cher que transmettre la pleine propriété, et que la réunion ultérieure de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du CGI). Les trois situations les plus fréquentes sont détaillées ci-dessous. Chacune comporte ses conditions et ses limites, et un notaire ou un avocat reste l'interlocuteur adapté pour construire une stratégie conforme à la situation familiale et aux droits des héritiers réservataires.

Le conjoint survivant

Lorsqu'une personne mariée décède sans testament ni donation entre époux, la loi organise les droits du survivant. Si tous les enfants sont issus du couple, le conjoint peut choisir entre l'usufruit de la totalité des biens existants et la propriété du quart (article 757 du Code civil). Si au moins un enfant est né d'une autre union, le conjoint ne reçoit que le quart en pleine propriété, l'usufruit n'étant pas proposé. Une donation entre époux, dite aussi donation au dernier vivant, élargit ces options : elle permet au survivant d'opter, au moment du décès, pour l'usufruit total, pour la quotité disponible en pleine propriété, ou pour un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit (article 1094-1 du Code civil). Le choix de l'usufruit est fréquent lorsque le conjoint souhaite conserver le logement et ses revenus. Il faut cependant mesurer ses conséquences : le survivant ne pourra pas vendre seul la maison, et les enfants devront donner leur accord à toute cession.

La donation avec réserve d'usufruit

La donation avec réserve d'usufruit est le grand classique de la transmission anticipée. Un parent donne à ses enfants la nue-propriété d'un bien, par exemple une maison ou des parts de société, et conserve l'usufruit jusqu'à son décès. Il continue d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers, tandis que ses enfants deviennent propriétaires dès la signature de l'acte notarié. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété selon le barème de l'article 669, après application des abattements prévus par la loi, renouvelables tous les quinze ans. Au décès du parent, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires, la plus-value acquise par le bien entre-temps échappant ainsi à la taxation. Attention toutefois à la présomption de l'article 751 du CGI, qui vise certains démembrements entre un défunt et ses héritiers présumés : une donation régulière, faite par acte notarié suffisamment tôt, permet en principe d'écarter cette présomption.

La fin de l'usufruit et les erreurs fréquentes

L'usufruit prend fin dans les cas listés par l'article 617 du Code civil : décès de l'usufruitier, arrivée du terme pour un usufruit temporaire, réunion des deux qualités sur la même tête, non-usage pendant trente ans, perte totale du bien. Il peut aussi s'éteindre par renonciation, laquelle peut être analysée fiscalement comme une donation. À l'extinction, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire, sans formalité de transfert. Plusieurs erreurs reviennent souvent. La première est de croire que l'usufruitier peut vendre le bien seul. La deuxième est d'oublier qu'une vente de la pleine propriété oblige à répartir le prix selon la valeur de chaque droit, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). La troisième est de négliger l'écrit : sans état des lieux initial ni convention sur les travaux, les désaccords entre un parent usufruitier et ses enfants peuvent s'envenimer. Un acte bien rédigé dès le départ reste la meilleure prévention.